בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו דחה ערעור על עיצום כספי לפי חוק המכר לא ניתן להתנות על הוראות וחיובים קוגנטים

"היזם" – גלגל אחזקות ויזום בע"מ היא "מוכר" על פי הגדרת החוק:

       "מוכר – מי שמוכר דירה שבנה או שעתיד לבנות בעצמו על ידי אדם אחר…".

על גלגל אחזקות ויזום בע"מ  חל חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות)  תשל"ד-1974 והוראות סעיף 2 לחוק המחייבות מתן בטחונות חוק מכר הקבועות בסעיף זה, על מנת להבטיח את הכספים ששולמו לו העולים  על 7% ממחיר הדירה.

זו גם ההתחייבות שניתנה על ידי "היזם" גלגל אחזקות ויזום בע"מ לדיירי/בעלי הדירות הקיימות, עת הם מכרו לו את זכויותיהם על גג הבניינים לצורך בניית דירות  "היזם" ומכירתם לאחרים.

25.2      היזם יהא אחראי להבטיח את כספי כל רוכשי דירות היזם ו/או זכויות נעברים מטעם היזם על פי הוראות חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ד-1974, בנוסחו כפי שיהא בתוקף מעת לעת, וכן על פי הוראות כל דין אחר, אם יחולו לרבות אך לא רק באמצעות ערבויות חוק מכר מאת הגורם המממן ו/או רישום הערות אזהרה על זכויות הבעלים ביחידת המחסן."

דא-עקא, שבטחונות כאלו לא ניתנו ל-רוכשי הדירות הגם שהם שילמו למעלה  מ- 7%  ממחיר הדירות.  בכך הפרה גלגל אחזקות ויזום בע"מ את הוראות  סעיף 2  לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות)  תשל"ד-1974

הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974  חלים ומחייבים מוכר דירה ליישמם. הם הוראות וחיובים קוגנטים שלא ניתן להתנות עליהם, לא ניתן להימנע מהם או להחליפם בבטוחות אחרות, וגם אם יש לכך הסכמה של רוכש הדירה. הם מבטאים את רצונו וכוונתו של המחוקק להגן על רוכשי דירות מפני החשש/האפשרות שלא יקבלו את דירותיהם הגם ששילמו ממיטב כספם עבור הדירות.

מדובר ברשימה סגורה אותה קבע המחוקק. לא ניתן להתנות עליה, לא ניתן להימנע ממנה או להחליפה בבטוחות אחרות,  וגם אם יש לכך הסכמה של רוכש הדירה. בנייה באמצעות בנק מלווה או מוסד מימון אחר, אינו חריג. הוא מעשה של יום יום. הגם שכך, לא מצא המחוקק לנכון לאפשר בטוחה באמצעות החשבון המלווה ו/או הפקדת כספים בנאמנות כמתואר וכנטען על ידי גלגל אחזקות ויזום בע"מ.

במקרה הנדון, האחריות למילוי/יישום הוראות חוק זה, הייתה מוטלת על מוכר הדירות

גלגל אחזקות ויזום בע"מ, הגם שיש לנו ביקורת  על רוכשי הדירות ממנו, אשר חתמו עמו  על מערכת הסכמים שאינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק ועם האפשרות לבנות בעצמם –כקבוצת רכישה – את כל בניין המגורים על פי התמ"א והיתר הבנייה.

צדק הממונה על חוק המכר בהחלטתו מיום 26.7.2023, לרבות העיצום הכספי שהוטל.